Tokyo Metropolitan Assembly
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| 委員長 | 相川 博君 |
| 副委員長 | 野島 善司君 |
| 副委員長 | 樋口ゆうこ君 |
| 理事 | 高橋かずみ君 |
| 理事 | 中嶋 義雄君 |
| 理事 | 吉野 利明君 |
| 吉原 修君 | |
| 清水ひで子君 | |
| 東野 秀平君 | |
| 新井美沙子君 | |
| 矢島 千秋君 | |
| 渡辺 康信君 | |
| 内田 茂君 | |
| 坂口こうじ君 |
欠席委員 なし
出席説明員| 都市計画局 | 局長 | 勝田 三良君 |
| 次長 | 藤井 浩二君 | |
| 技監 | 梶山 修君 | |
| 総務部長 | 村松 満君 | |
| 都市づくり政策部長 | 森下 尚治君 | |
| 都市づくり調整担当部長 | 南雲 栄一君 | |
| 参事 | 金子 敏夫君 | |
| 都市基盤部長 | 山崎 俊一君 | |
| 外かく環状道路担当部長 | 道家 孝行君 | |
| 参事 | 宮川 昭君 | |
| 都市防災部長 | 成田 隆一君 | |
| 市街地建築部 | 長野本 孝三君 |
本日の会議に付した事件
都市計画局関係
報告事項（説明・質疑）
・第百六十四回東京都都市計画審議会付議予定案件について
○相川委員長 ただいまから都市・環境委員会を開会いたします。
本日は、お手元配布の会議日程のとおり、都市計画局関係の報告事項の聴取を行います。
なお、報告事項につきましては、本日は説明を聴取した後、質疑終了まで行いたいと思いますので、ご了承願います。
これより都市計画局関係に入ります。
理事者から報告の申し出がありますので、これを聴取いたします。
○勝田都市計画局長 本日は、五月十三日に開催を予定させていただいております第百六十四回東京都都市計画審議会に付議を予定しております案件につきまして、ご説明を申し上げます。
今回、東京都決定案件が全部で四十三件ございまして、その内訳は、区部で四件、市町村部で三十九件でございます。
本日は、これらのうち、主な案件といたしまして、東京都市計画外十八の都市計画区域区分、及び東京都市計画外十九の都市計画用途地域などに係る案件につきまして、ご説明を申し上げます。
それでは、引き続き担当の部長から説明をいたしますので、よろしくお願い申し上げます。
○森下都市づくり政策部長 それでは、都市計画関係についてご報告申し上げます。
お手元資料の、事前説明会資料というこの薄茶色のもの、これが全体の本文でございますけれども、きょうご説明申し上げます区域区分と用途地域につきましては、別冊ということになっておりますので、別冊の方でご説明を申し上げたいと思います。
まず、フジ色の表紙のものがあるかと思いますけれども、別冊の（１）と書いてあるものでございます。こちらの方をお開きください。
まず、区域区分でございますけれども、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに分ける、そういう区分でございますけれども、用途地域と大変密接に関連しておりまして、現在両方を並行して見直しの作業をしているということでございます。
このフジ色の表紙のものの一ページをお開きください。
今回の見直しは、平成十三年に都が策定いたしました東京の新しい都市づくりビジョンの内容に基づいて行うものでございます。具体的基準としましては、平成十四年七月に定めました用途地域等に関する指定方針及び指定基準の中の設定方針に基づいて行うというものでございます。
あわせまして、平成十二年に都市計画法が改正されまして、都市計画区域マスタープランを策定することとなりましたけれども、これに基づく最初の見直しともなります。並行作業でやっているところでございます。
続きまして、二ページをお開きください。
経過でございますけれども、昨年九月の都市・環境委員会に東京都の素案をご報告いたしました後、素案の縦覧を行いましたけれども、公聴会についての公述の申し出がございませんでした。したがいまして、素案についての変更は行わず、そのまま案として確定したものでございます。
今後のスケジュールでございますけれども、明日から案の縦覧を行い、五月十三日に開催予定の第百六十四回東京都都市計画審議会に付議する予定でございます。
三ページでございますけれども、区域区分の変更箇所を項目別に整理しております。
主なものをご説明いたしますと、まず（Ａ）でございますけれども、埋立地約四・一ヘクタールを市街化区域に編入いたします。
（Ｂ）ですけれども、秋多都市計画におきまして、約二十九・八ヘクタールを市街化区域に編入いたします。これは、日の出町決定の三吉野桜木土地区画整理事業に伴うもので、この事業につきましては後ほどご説明させていただきます。
次に、（Ｄ）でございますけれども、立川都市計画で、立川基地跡地関連地区に既成市街地としての法令要件を充足している地区がございまして、都市的土地利用を支える適正な都市施設が整ったことに伴いまして、約七十五・七ヘクタールを市街化区域に編入するものでございます。
また、（Ｅ）でございますけれども、八王子都市計画区域で、都市計画緑地に指定されました緑地として保存すべき区域約四・二ヘクタールについて、市街化区域から調整区域に編入する、逆線引きといわれているものでございます。
資料の四ページでございますけれども、変更箇所の一覧表でございますけれども、総括いたしますと、五ページの右下でございますけれども、市街化調整区域から市街化区域に編入するものが約百十一・三ヘクタール、逆に市街化調整区域に編入するものが五・七ヘクタールということとなります。
それから、九ページ以降に各都市計画区域ごとの区域区分の計画書を掲載してございます。同じく二一ページ以降が、その区域区分図を示してございます。
それで、一番最後の方でございますけれども、先ほど大きな変更箇所と申し上げました秋多都市計画で、約二十九・八ヘクタールの市街化区域に編入というお話をご説明申し上げましたけれども、その参考としまして、四五ページの秋多都市計画の三吉野桜木地区土地区画整理事業について若干補足説明させていただきます。
四五ページの位置図にありますように、日の出町の三吉野桜木地区は、圏央道の日の出インターチェンジに近接した地区でございます。さらに、四七ページの図にございますように、日の出町では、インター周辺の高いポテンシャルを活用しまして、自立都市実現のための起爆剤となる各種の都市機能が複合する拠点の形成を目指しておりまして、商業を主体とする機能集積を土地区画整理事業により実現しようとしてございます。東京都も、広域幹線道路ネットワーク形成を契機に、広域的な人、物の交流や、地域の活性化をすべき地区と考えまして、土地区画整理事業の都市計画決定に合わせまして、今回、市街化区域に編入を行おうとするものでございます。
以上で区域区分の見直しの全体の概要でございます。
続きまして、もともとのこの百六十四回の都計審の事前説明資料の方にお戻りいただきまして、今のがナンバー１の案件でございますけれども、ナンバー２とナンバー３の案件がございます。これは、区域区分に関連した八王子市と町田市との案件でございますけれども、三ページがナンバー２の八王子都市計画区域の変更案件でございまして、四ページが変更総括図でございます。これは、八王子市と町田市との行政境界変更に伴いまして、都市計画区域を変更するというものでございます。
今回、都市計画区域を変更いたしますのは、四ページの図の右下、八王子都市計画区域の東南に変更箇所と楕円で囲んでございますけれども、この部分でございます。多摩ニュータウンの西端部に位置しておりまして、京王相模原線を挟んで延びる八王子市と町田市との行政境界を変更するというものに伴う変更でございます。
詳細は、五ページと六ページの図面がついておると思います。ここでございます。この区域で新住宅市街地開発事業などによります都市基盤整備が進捗したことから、ことし四月に両市の境界を変更する予定となっております。道路等の明確な地形地物に即して、新たに定められる境界との整合を図るために変更するものでございます。
それぞれの都市計画区域の追加、削除の面積は、約三ヘクタールで等しく、面積の変更はございません。
七ページ以降が、同じ案件の町田市側から見たものでございます。八王子市の方と裏腹の関係になりますので、説明は省略させていただきます。
以上でございます。
以上でナンバー２、ナンバー３を終わりまして、次にナンバー４の案件でございますけれども、用途地域の見直し案件でございます。
これも別冊でございまして、別冊（３）というものがございます。薄い黄色の表紙の別冊（３）、これが概要でございます。それから同じく、水色といいますか、空色のこの別冊の（４）がその関係の図面でございます。この両方を用いてご説明を申し上げます。
それぞれ、まず、概要書の方は一ページをお開きください。図面の方は、あとでちょっと……。
この案件につきましても、昨年九月に都市・環境委員会で東京都素案につきましてご報告した後、この素案を縦覧いたしまして、公聴会を開催してきました。その公述意見を踏まえて用途地域見直しの都市計画案を策定したので、ご説明するというものでございます。
東京都全域を対象としました用途地域の見直しは、昭和四十八年に都市計画法の施行を受けまして、八種類の用途地域を指定して以来、昭和五十六年、平成元年、平成八年と三度の見直しを行っておりまして、今回が四度目になります。今回は、東京の新しい都市づくりビジョンに示された望ましい市街地像を実現するために、平成十五年一月に施行された都市計画法等の改正事項とも連動しながら見直しを行うものでございます。
その概要書の一ページに書いてありますように、見直しの背景としては、東京都の新しい都市づくりビジョンであるとか、さらに、都市計画審議会より答申をいただきました東京における土地利用に関する基本方針、東京都が策定しました用途地域等に関する指定方針及び指定基準がございまして、これらをもとに取り組みを進めてきたものでございます。
特に、今回の見直しの大きなねらいでございますけれども、都市づくりビジョンで示しましたセンター・コア再生ゾーンあるいは都市環境再生ゾーンなど、ゾーンの特性を生かした目指すべき都市像を実現するために政策誘導型の都市づくりを推進するということでございます。そのための戦略的な取り組みとしまして、都市活力の維持、発展、都心居住の推進、豊かな都市環境の形成、安全で健康に暮らせる生活環境の形成などを目標として掲げまして、いろいろな土地利用施策を実施することとしてございます。そのゾーン区分と申しますのは、一ページの左側の図面でございます。
それでは、概要書の二ページ、三ページをお開きください。用途地域の主なねらいが書いてございます。
都市活力の維持、発展以下、四点ほどまとめてございますけれども、個々の具体的な内容につきましては、五ページ以降でご説明したいと思います。
続けて、四ページをお開きください。用途地域の見直しに関連するスケジュールでございます。
現在、案がまとまった段階でございまして、区域区分と同様に、明日から案の縦覧を行いまして、五月十三日に開催する予定としております百六十四回の都市計画審議会に付議する予定となってございます。
それでは、内容のご説明になりますけれども、五ページをお開きください。それから、水色の表紙の図面の方については、区部が一ページで多摩が二ページでございます。東京都が定めます都市計画案全体の概要を取りまとめてご説明申し上げます。
全体の変更面積は、区部におきましては約一万二千ヘクタール、市街化区域面積の約二一％、多摩部では約八千ヘクタール、約一七％でございます。都全体では、約二万ヘクタール、約一九％を見直すこととなります。
概要の説明の図の方では、カラーの図面が出てございますけれども、赤色に斜線のかかった箇所が今回変更する区域でございます。
また、用途地域の種類だけを変更するものが三ページ、四ページ、用途地域の中には、用途の種類のほか、容積とか建ぺいとか、いろいろな内容がございますけれども、そのうちの用途を変えるのが三ページ、四ページでございます。
それから、容積率の数値を変更する箇所が、区部が五ページで多摩が六ページということとなってございます。あわせてごらんいただきたいと思います。
それでは、概要書の六ページをお開きください。文字の方の六ページでございます。関連しまして、右側の七ページに法改正の概要が出てございますので、あわせてご参照ください。
まず、六ページの１でございますけれども、都市計画法等の改正への対応ということで、法改正によりまして、容積率等について新たなメニューができましたけれども、大手町・丸の内・有楽町地区のうち、一〇〇〇％が指定されています区域約七十一・二ヘクタールにつきまして、国際ビジネスセンターとしての質の高い機能更新を円滑に進めるため、壁面の位置、有効空地、育成用途などを定める地区計画とあわせまして、一三〇〇％に変更いたします。
また、２の住居系の高容積率につきましては、千代田区番町地区の約八・八ヘクタールについて、商業地域、容積率五〇〇％から、第一種または第二種の住居地域、容積率五〇〇％へ変更し、都心居住の推進を図ってまいります。
３の建ぺい率でございますけれども、中央区月島・勝どき地区の約五十四・六ヘクタールについて建ぺい率を六〇から八〇％に変更いたし、地域特性を生かした都心居住を推進してまいります。
また、荒川区及び板橋区では、不燃化促進事業区域内の約三四・五ヘクタールを建ぺい率六〇から八〇％に変更しまして、建てかえを促進し、延焼遮断機能の向上を図っていくということでございます。
４でございますけれども、新たに追加されました低い容積率につきましては、青梅市におきまして、周辺の市街地との調和を図るために、約三百十三ヘクタールにつきまして容積率を二〇〇％から一五〇％にダウンゾーニングいたします。
次に、概要書の八ページをお開きください。敷地面積の最低限度でございます。
敷地面積の最低限度は、従来、二百平米を限度に第一種及び第二種の低層住居専用地域において定められることとなっておりましたけれども、このたびの改正によりまして、すべての用途地域で定めることができることとなりました。敷地の細分化を防止し、ゆとりある低層住宅地の形成のため、積極的に指定することとしております。
今回指定する面積は、区部では約一万一千ヘクタール、市街化区域面積の約一九％、多摩部では約七千ヘクタール、約一四％となります。
その指定する区域でございますけれども、図面の方では、区部が七ページでございます。それから、多摩が八ページでございます。
住宅建設五カ年計画で示されました居住水準や、開発指導要綱において定められている敷地面積等を勘案しまして、凡例に書いてございますように、七ページの区部でいいますと、六十平米から百平米ぐらいのもの、それから、多摩部では百平米と百二十平米という最低限度を定めて規制を行うということとなっております。
次に、概要書の九ページでございまして、図面の方も同じく九ページでございますけれども、低層住宅地におきます容積率の見直しでございます。
特に多摩部の低容積率の住宅地につきまして、二世帯住宅などが可能なゆとりある住宅地の形成を目指しまして、容積率を六〇から八〇％に変更する区域が、青梅市、町田市などで約二千ヘクタールほどございます。
それから、敷地面積の最低限度の指定とあわせまして、容積率を一〇〇％に変更する区域が、清瀬市などで約五百六十ヘクタールございます。
また、区部になりますけれども、土地区画整理事業を施行すべき区域については、足立区の約四百ヘクタールにつきまして、地区計画を定めて良好な市街地の形成を図るとともに、建ぺい率を五〇、容積率を一五〇％などに変更することとしてございます。
続きまして、一〇ページをお開きください。
再開発促進区を定める地区計画区域の見直しということでございますけれども、従来は再開発地区計画と呼んでいた地区のことでございます。
この制度は、基盤整備と建築物の整備を段階的に誘導する制度でございまして、地区整備計画において、あらかじめ基盤整備が完了した場合の用途地域等を想定しております。このたび、台場地区などの整備が完了した七地区、約七十ヘクタールにつきまして、その基盤整備完了後の用途地域等の見直しを行うものでございます。
一一ページが、都市計画道路の完成などにより沿道の用途地域を変更したもので、土地利用の増進を図るために、区部で三十四路線、約百十ヘクタール、多摩部、四十路線、約百二十ヘクタールについて用途地域等の変更をいたします。
続きまして、概要書の一二ページでございますけれども、区域区分の変更に伴う用途地域の見直しでございます。
先ほど区域区分の説明をいたしましたけれども、品川区、立川市、日の出町等で市街化区域に編入される区域約百十一ヘクタールについて、新たな用途地域を指定するものでございます。
それから、一三ページでございますけれども、これは参考でございますけれども、建築基準法に基づいて、特定行政庁としての都が定める事項でございます。
住居系建築物の容積率を緩和する区域の指定が五区、日影規制の測定面六・五メートルの指定が八区八市一町などでございます。
また、用途地域の指定のない、いわゆる白地地域の容積率及び建ぺい率につきましては、十四区十市四町四村で指定いたしました。
次に、一四ページでございますけれども、一四ページ以下が今回の見直しによります容積率の変更推移表でございます。
例えば一六ページでございますけれども、これは、区部の容積率の推移表でございます。左の縦欄が見直し前の容積率、上側の横欄が見直し後の容積率を示してございます。対角線の太線の部分でございますけれども、変更のない地区でございます。この部分より右上側が容積率を緩和した地区、左下側が厳しくした地区の面積となります。一七ページ以降、同じような多摩の容積率の推移表でございます。
続きまして、一八ページをお開きください。
これは、東京都の決定する部分ではございませんけれども、用途地域の変更とあわせまして、区市長が定める都市計画の変更についてご説明申し上げます。
区部で約五千六百ヘクタール、多摩部で三千九百ヘクタールの変更を行ってございます。概要書の一九ページに具体的な内容が書いてございますけれども、まず、高度地区についてご説明します。
高度地区につきましては、良好な街並み景観の形成等を図るために、七区四市で新たに定めます絶対高さを定める高度地区を定めることとしてございます。
図面の方では、一三ページが区部で、一四ページが多摩の今回新たに指定する部分の図面が出てございます。合計、区部で約四千三百ヘクタール、多摩で約二千七百ヘクタールの指定となります。
高度地区につきましては、一九ページの左下に三つの絵が書いてございますけれども、三つの図のうち、左上が従来のタイプでございまして、北側敷地の日照などを保護するために、高さの限度を斜線状に定めているというものです。今回、これに加えまして、一番下の図面のように絶対高さを定める高度地区とか、右上のように、斜線と絶対高さを併用するタイプというものを設けました。
これを一九ページの右の表の方で指定してございますけれども、例えば歴史的景観を保全する趣旨で、これは文京区でございますけれども、六義園周辺地区で高さ三十五メートル、それから、葛飾区の柴又帝釈天の周辺地区で高さ十メートル、十六メートルなどの絶対高さを定めてございます。
それから、中低層住宅地の環境と景観を保全するために、世田谷区とか江戸川区とか町田市などで斜線と絶対高さを併用する地区を、かなりの面積で定めてございます。
二〇ページが、高度地区指定の一覧でございます。
それから、概要の二一ページでございますけれども、次に特別用途地区でございます。図面の方は、区部が一五ページ、多摩が一六ページでございまして、特別用途地区を指定した区域が書いてございます。
特別用途地区につきましては、区市町村の創意工夫を生かしまして、特定の用途について規制の緩和や強化を行う制度でございます。杉並区で低層階商業業務誘導地区、三鷹市で特別商業活性化地区など、新たに約百六十二ヘクタールを指定することとしてございます。
概要書の二二ページに特別用途地区の全体が出てございますけれども、区部では特別工業地区の変更などによりまして約十四ヘクタール減少し、五千四百ヘクタールに、多摩部は約百五十ヘクタール増加し、約千七百ヘクタールとなってございます。
続きまして、概要書二三ページ、図面の方は一七、一八でございますけれども、防火地域及び準防火地域の指定でございます。
区部では防火地域が約百七十ヘクタール増加し、市街化区域面積の二二・一％に、準防火地域は約二百二十ヘクタール増加し、市街化区域面積の七六・七％となってございまして、新たな防火規制の区域と連携しまして、防災性の向上に努めているところでございます。
多摩部では、防火地域が約三ヘクタール増加し、市街化区域面積の二・三％、準防火地域が約八百二十ヘクタール増加し、市街化区域面積の五〇・九％となりました。
続きまして、二四ページでございますけれども、図の方は、一九、二〇ページでございます。地区計画とあわせた見直しでございます。
今回の見直しでは、マスタープラン等に示された市街地像を実現するために、地区計画の策定とあわせて用途地域等を見直すことを基本としてございます。都全体で、用途地域の見直しに関連して、五十八地区、約二千百ヘクタールの区域で地区計画の決定ないし変更を行います。このうち、地区計画とあわせて用途地域の見直しを行う区域の面積は約六百ヘクタールでございます。二五ページに地区の一覧が出てございます。
続きまして、二六ページをごらんください。これも参考でございますが、特定行政庁としての区市町村が定める事項でございます。
都心居住の推進の観点などから、前面道路幅員による容積率制限、道路斜線制限、隣地斜線制限等について変更を行ってございます。
次に、概要書の二七ページをごらんください。
十月に行いました都市計画法第十六条に基づきます素案の縦覧でございますけれども、二十四名の方々から公述の申し出をいただきまして、十一月に公聴会を実施しまして、そのうち二十三名の方から貴重なご意見をいただきました。この公述を踏まえまして、東京都案の作成に当たって、素案から修正した箇所がございます。
一つは、三鷹市の調布保谷線沿道でございまして、誘導容積型地区計画を用途地域と同時に決定する見通しが立ったために、第一種低層住居専用地域、容積率八〇％、建ぺい率四〇％から、沿道二十メートルの範囲につきまして、容積率一五〇、建ぺい率六〇へ変更するものでございます。
同じく調布保谷線の沿道につきまして、西東京市で、こちらの方は、用地買収の状況など、事業の進捗が相当進んだということが認められたことから、沿道にふさわしい土地利用を誘導するために、道路の沿道三十メートルの範囲について、第一種住居専用地域、容積率八〇、建ぺい率四〇％などから、準住居地域、容積率二〇〇、建ぺい率六〇へ変更するものでございます。
また、これは逆でございますけれども、大田区の大森七丁目におきまして、地区計画の同時決定が困難になったということで、今回の見直しは行わないという地区が一カ所ございます。
説明は以上でございます。
○相川委員長 報告は終わりました。
これより本件に対する質疑を行います。
発言を願います。
○高橋委員 私からは、用途地域等の見直しの東京都案についてお尋ねさせていただきます。
八年ごとに行われている東京都全域を対象とした用途地域の見直しも、今回で四回目と聞いております。今回の見直しは、これまでに比べ、短期間に相当の労力を集中して行われたと思います。一昨年七月の各市長への用途地域の見直し原案の作成依頼から、およそ二年間にわたり、各区市長とのたび重なる協議調整などを経て、このたびの見直し案となったものと存じます。
そこで、私の地元の練馬区における用途地域の見直しについて質問させていただきたいと思います。
今回の練馬区での見直し案は、主に都市区画道路や駅周辺の市街地再開発事業、鉄道の連続立体交差事業等の整備状況をとらえ、その整備効果を最大限に発揮させるためにその周辺用途地域の見直しを行い、総合的にまちづくりを進めていくことを目的としたものと思われます。
最初に、都市計画道路の整備にかかわる用途地域の見直しについてお伺いいたします。
都市計画道路の整備については、現在、第三次事業計画による優先整備路線の選定見直しなどを行い、今後、道路整備を重点的かつ効率的に推進していくことと仄聞しております。こうしたことから、道路整備を行いつつ、あわせて沿道にふさわしい土地利用を図っていくことが、今後のまちづくりや道路整備の促進の上からも必要だと考えております。
そこで、都市計画道路の整備に伴う道路沿道での見直しについては、どのように取り組んでいるのか、お伺いしたいと思います。
○森下都市づくり政策部長 今回の都市計画道路の整備に伴います用途地域の見直しは、都全域で七十四路線、約二百二十五ヘクタールにおいて行っております。
その内容は、整備完了ないし完了見込みのものにつきましては、都市機能上の位置づけであるとか、沿道のまちづくりの方針、周辺市街地の状況等を踏まえまして見直しを行っております。
また、整備途中のものにつきましては、整備の状況に応じまして、新たな用途地域が適用可能となる誘導容積型の地区計画というものの決定とあわせまして見直しを行っているところでございます。
○高橋委員 次に、都市計画道路の沿線の見直しについては、整備状況等を踏まえて適切に行うとのことでありますが、私の地元の練馬区における今回の都市区画道路沿道における見直しについて、何点かお伺いいたします。
まず、環状八号線沿道における見直しについてお伺いいたします。
環状八号線は、ご承知のとおり、都心から半径約十三キロメートルの西側半分を受け持つ環状幹線街路であり、首都交通の動脈としての役割を担っております。こうした幹線街路では、沿道にふさわしい土地利用を可能とするよう、適切に見直すことが必要であると思います。
そこで、今回の練馬区内の環状八号線沿道の用途地域の見直しについては、どのような考え方で行うものなのか、お伺いいたします。
○森下都市づくり政策部長 現在、練馬区内の環状八号線では、整備中の約五・二キロの区間につきまして、本線部分はほぼ完了しておるということでございます。このうち、今回見直しを行います練馬区南田中二丁目から春日町五丁目及び北町一丁目から板橋区の区境までの延長約三・二キロメートルの区間沿道につきましては、区のマスタープランにおきまして環境沿道地区と位置づけられておりまして、沿道環境に配慮しながら中層の集合住宅や沿道型の利便施設等の立地誘導を図る、また、延焼遮断帯として、建物の耐火化を図る地区とされております。
こうしたことから、路線式指定としまして、道路境界から三十メートルの幅につきまして、用途地域を現在の第一種低層住居専用地域などの住居の専用系から第一種住居などの住居複合系といたしまして、また、容積率につきましても、一〇〇％または二〇〇％を三〇〇％にし、準防火地域については防火地域に見直していこうというものでございます。
○高橋委員 次に、今ご説明いただいた環状八号線と大江戸線練馬春日町駅で交差し、東側に延びている補助一七二号線沿道の用途地域の見直しについてお伺いいたします。
本道路は、良好な低層住宅地を東西に走る補助幹線街路であり、沿道後背地の住環境への配慮が必要であると考えておりますが、その辺はいかがでしょうか。
○森下都市づくり政策部長 お尋ねの補助一七二号線の沿道のうち、今回、用途地域を見直します延長約〇・八キロメートルにつきましては、ほぼもう整備完了の時期を迎えております。当該沿道地区は、区の都市計画マスタープランにおきまして、一般住宅地区における中低層地区として、周辺の低層住宅地と調和を図りつつ、適切な土地の高度利用を図る地区と位置づけられてございます。
また、当該道路は、避難場所に指定されております光が丘団地とか、光が丘公園一帯への避難路として、その沿道は延焼遮断帯として整備を図ることが求められているところでございます。こうしたことから、適切な高度利用と沿道の不燃化を図るために、容積率を二〇〇から三〇〇％に、準防火地域から防火地域に見直すと。一方、後背住宅地を配慮しまして、建物の高さについては緩和せずに、現在の第二種高度地区を変更しないということとしてございます。
○高橋委員 次に、西武池袋線沿線における用途地域の見直しに関してお伺いいたします。
石神井公園駅北口地区、大泉学園駅前地区における市街地再開発事業は、駅周辺のまちづくりの機運の高まりの中で、先行して昨年三月に終了したところでございます。このたび、再開発事業区域の周辺においても用途地域を見直すことにしておりますが、事業区域外で用途地域を見直す理由についてお伺いいたします。
○森下都市づくり政策部長 まず、大泉学園駅前地区周辺におきます見直しでございますけれども、本再開発事業によりまして道路が整備されたことを踏まえまして、商業・業務機能の集積を図る地域拠点として土地の高度利用を図るために、現在の第一種低層住居専用地域、容積率一〇〇％などから、近隣商業地域、容積率三〇〇％に変更するものでございます。
また、石神井公園駅北口地区の周辺でございますけれども、ここにつきましては、再開発事業区域に接続します道路の整備に伴いまして、従前の道路の中心でございます用途地域がえを、拡幅整備後の道路の中心に変更していくということでの変更でございます。
○高橋委員 次に、大泉学園駅の西隣の駅であります練馬区と西東京市にまたがる保谷駅周辺についてお伺いさせていただきます。
保谷駅周辺では、北口の交通広場の整備や南口の市街地再開発事業の促進に向けた取り組みなど、駅周辺におけるまちづくりが積極的に進められております。今回、保谷駅の南口から西武新宿線の東伏見駅に向かう都市計画道路の練馬区南大泉三丁目の一部について用途地域を見直すとしておりますが、このような駅周辺のまちづくりが活発に動きつつある中、区市をまたがることによる不整合を生じないような見直しが必要と考えますが、いかがでしょうか。
○森下都市づくり政策部長 保谷駅南側の当該見直し部分につきましては、都市計画道路の整備がほぼ完了していますことから、本道路の沿道の延長約六十メートルにつきまして、路線式指定の幅を二十メートルから三十メートルにし、近隣商業地域、建ぺい率八〇％、容積率三〇〇％の区域を拡幅するというものでございます。
また、西東京市側の区間につきましては、すでに同様の変更がなされておりまして、今回の見直しによりまして、西東京市の用途地域とは整合を図れることとなるということでございます。
○高橋委員 最後に、西武池袋線沿線の高架化に伴う見直しについてお伺いいたします。
この見直しは、都市計画道路沿道における見直しのように、沿道の土地利用の促進を図る目的で行うものとは異なると思います。今回、どのような考え方で高架化された鉄道沿線での見直しを行うのか、お伺いいたします。
○森下都市づくり政策部長 今回の見直しは、平成十三年三月までに鉄道の高架化が完了した区間約五・四キロメートルのうち、約三・二キロメートルにつきまして、高架化に伴いまして北側に側道が整備されたことから、用途地域界を線路敷の中心から北側の側道に変更するというものでございます。
高架下の土地については、現在、住居系と商業系の用途地域が混在しておりますけれども、この変更によりまして、ほぼ商業系に変更されるということです。高架下の土地につきましては、既に駐輪場等として利用されておりまして、駅周辺の利便性の向上や、にぎわいの創出に活用していくものと聞いております。
○高橋委員 ただいま西武池袋線沿線での一連の見直しについてお伺いいたしましたが、練馬区民が利用する地下鉄以外の鉄道は、西武池袋線を初め、西武新宿線、東武東上線などの鉄道路線があります。沿線の各駅は、区の都市計画マスタープランにおいては商業・業務拠点や生活拠点などに位置づけられており、それにふさわしい市街地整備を実現するため、今後、積極的なまちづくりへの取り組みが求められております。こうしたことからも、今回の西武池袋線沿線での用地見直しは大変意義があると思います。
そこで、西武新宿線などのほかの沿線においても、今後、活発に開発が考えられることから、今回のような八年ごとの見直しの機会だけではなく、随時必要な見直しを行っていただきたいという私の意見を述べて、質問を終わらせていただきます。
ありがとうございました。
○坂口委員 今回の用途地域の見直しは大変広範にわたるものでございまして、今、いろいろ質疑があったわけでございますが、この概要書にも書いてありますように、中長期的に人口が減少する成熟社会を迎える中、既成市街地の再編を進めながら、効率的で質の高い都市空間を創出する、そのための政策誘導型の土地利用の規制、誘導が求められている、そんな背景認識で新しいビジョンが提起されてきております。
かつての鈴木知事の時代の都市ビジョンといいますのは、そこにも示されておりますように、都心に集中しております業務機能を多極分散型にしていく、多心型都市構造をつくっていくということで、副都心の育成や多摩の心しんの育成を図っていきたい、そのようなことになろうかと思います。
それが、先ほど申し上げましたような時代背景の中で、今度は多機能集約型の環状メガロポリス構造にしていく、そういう方向が指し示されているわけでございまして、これらについてきちっと議論した上で各論に入らなければならないわけでございますけれども、今回は事前の通告でここまではしておりません。予算の質疑の中でこの都市構造の問題については議論をさせていただきたい、そのように考えております。
そこで、大変局所的で恐縮なんですけれども、しかし地域にとっては重要な課題でございます。特に用途地域の見直しにつきまして、先ほど部長からもご説明があったわけでございますけれども、昨年十月の都市計画法十六条に基づく縦覧によりまして、二十四名の方の公述の申し出があった、そして、昨年の十一月、公聴会を開催して、うち二十三名の方が公述を行った。この公述を受けて、これは私は、大変重要なことだ、そのように受け取りました。といいますのも、この二七ページの資料でございますけれども、見直しの前の用途地域はそこに書いてあるようなものでございまして、東京都の素案では、現行指定どおりと、そのようになっていた。しかし、縦覧、公聴会、その中での公述を経まして、新たな都市計画案が提示された。
さきにも議論されましたけれども、これはまさにどのような形で地域の意見を東京都がまとめて集約していくかということでございまして、これは、ざっと見ると、何のことはない書類のように見えるわけでございますが、その中には大変重要な民主主義的なプロセスがあったのではないか、私はそのように評価をさせていただくものでございます。
あわせて、道路の整備を前にしてこの用途地域が見直されまして、例えば西東京市区間でいきますと、第一種の低層住宅ですとか、または一種の中層住宅専用地域があるわけでございますが、それが準住居地域となりまして、建ぺい率、容積率が六〇％、二〇〇％に緩和といいますか、アップゾーニングされるということでございますね。これは、これからのまちづくりを進めていく場合に、大変重要なインセンティブになるのではないかと思いますけれども、じゃ、手放しでいいのかということになりますと、いろんな懸念も生じてまいります。
そこで、まずお聞きしたいわけでございますけれども、容積率の緩和によりまして、特にこの地域、住宅地域であったところが多いわけでございますが、どのような効果と課題が予想されるのか、それをまずお聞きしたいと思います。
○森下都市づくり政策部長 今回の用途地域の変更は、用途と容積とを含めて変更するわけでございますけれども、これらの用途地域を変更することによる効果でございますけれども、多摩地域の広域幹線道路沿道にふさわしい多様な用途の施設の立地が可能となるということでございます。また、建ぺい率や容積率等を緩和することによりまして、小規模な団地でも建てかえがしやすくなり、住みなれた土地におきます生活再建が可能になっていくということでございます。
課題としましては、用途地域等の変更だけではどうしても不整形地が残ってしまうことになりまして、後背地を含めてより幅広いまちづくりを必要とする場合があるということなどでございます。
○坂口委員 所管が建設局になっている部分が多いわけでございますが、さきの委員会の質疑でも、吉野委員の方からも発言がございましたけれども、今、地元では、道路を整備するに当たりまして、環境施設帯が三十六メートルのうち十メートルとられるわけでございますが、まちづくり協議会ですね、まちづくり協議会というのは、環境施設帯をどう整備するかということの協議会ですね、が持たれまして、そこでいろんな顔合わせ、心合わせ、力合わせが行われております。つまり、協議会でいろんなアイデアが出されようとしているわけですね。これは今まで、道路整備ではなかったことではないかと思います。それで、そのことは恐らく、道路の環境施設帯の整備だけではなくて、まちづくり全体に波及していくのではないかということが予想されます。また、そうでなければまずいのではないか、そんなふうに思っております。
例えば、十メートルの環境施設帯をどのようにするのかということを考えましても、例えばここはにぎわいを持ったまちづくりをしたいということになりますと、それなりの副道の整備等が必要になりまして、ここは閑静な住宅街をそのまま保全したいということになりますと、地先の道路は必要ですけれども、それなりのやはり環境施設帯が必要になる。
これは、にぎわいを持った商業地域として育成をしていきたいということになりますと、当然それなりの検討と、また、まちづくりのプランが必要である。そういったものに連動していって、初めて都市機能上も、または防災上も、さらには環境の面でも、景観の面でもすぐれた街並みが形成されていくと。中国のことわざに、道路がまちをつくるということわざがあるようでございますが、まさにそのようなことではないかと思うんですね。
そんなことを考えた場合に、この時点で見直しをするということには基本的には賛成なんですけれども、まだ道路ができていないわけですね。つまり、もうちょっといいますと、共同溝もライフラインも道路の中に埋設されているという状態じゃないわけです。用途地域が見直されますと、当然今まで二階ぐらいしか建てられなかったところに三階、場合によっては、建ぺい率によりましては五階建てぐらいの建物が建ってくるということになるわけでございまして、道路完成が、今の計画ですと、順調にいって八年後というわけでございますから、その間に一定の街並みの形成がなされていく。
これが、いい方向でなされればいいわけでございますけれども、言葉が適切かどうかわかりませんが、勝手気ままに雑然となってしまいますと、後が大変なことになってしまう、そのような懸念があるわけでございまして、例えば電気ですとか、または、ガスまでは共同溝にならないと思いますが、電話のケーブルですとか、そういったものにつきましても、共同溝ができれば前からとるということになるんですが、そうでない場合には後ろの方に、後ろの方といいますか、三十六メートルの道路でございますから、電柱を立てないということを前提にいたしますと、既存のケーブルからとってくるというようなことになってくるわけですね。
また、雨水排水が、多摩ではご承知のとおり分流式でございますので、雨水排水をどうするかというのも、きょうは前所長なども、技監とかいらっしゃいますから、よくおわかりかと思うんですが、私が今まで聞いてきた限りでは、道路の中に例えば透水管などを通すことによって地下に涵養していくというような方向がかつて示されていたわけでございますが、それらに対しての配慮も必要になってくると思うんですね。
つまり、道路の完成は八年後、しかし、用途地域の見直しによって財産価値も変わってまいりますし、税金も変わってくると。その中で、いやが上にも地権者はそれを有効に使いたいというインセンティブが働いてくるわけですね。
ですから、そのような中、方向としてはいいわけでございますけれども、適切に誘導をしていきませんと大変な街並みができてしまう懸念がありますし、また、お金を二重投資するようなことにもなりかねないんではないか、そんなことが懸念されます。
そこで、お聞きするわけでございますが、建設局との連携はいわずもがなであるわけでございますけれども、地元市またはその関係者などとどのように連携をしていくのか、または協力をしていくのかということについてお聞きをしたいと思います。
○森下都市づくり政策部長 まず、道路事業者が対応していくべき内容ということも多いかと思いますけれども、とりあえず現在の対応の考え方についてご説明申し上げますと、現在調布保谷線に埋設されておりますガスや水道管などの供給管が整備される前は、現在使用しております旧道にある供給管を使用するということにならざるを得ないということでございます。その後、埋設管が整備された時点で必要に応じて切りかえをしていくということでございます。若干二重にならざるを得ない時期があるということでございます。
また、事業者側の方で、今、緩衝施設帯等を設置してございますけれども、景観とか自然環境への配慮として、電線共同溝によります電線類の地中化であるとか、透水性舗装などによって地下水を涵養していくとか、植樹帯による緑地化空間の確保などを行っていくということでございます。
そういった建設局を中心とした事業が行われているわけでございますけれども、私どもは、沿道の土地利用を推進していくという観点から、適切な時期に用途地域等を見直しまして、全体として調布保谷線沿道のまちづくりがうまく進むように連携をしているところでございます。
○坂口委員 一点お願いと、それからもう一つ追加で、今後のスケジュールについてお聞きをしておきたいと思うのですが、ぜひ地元市または建設局とも連携を密にいたしまして、先ほど申し上げましたような趣旨が実現できるように努力をしていただきたいと思います。
そこで、地権者ですとか地元市にとりましては、これがきょう公表されるということになるわけでございますけれども、特に地権者の方それから関係者の方等、今後のスケジュールがいろんな意味で大変気になると思うんですね。ですから、きょう、公表された後に、先ほど控え室で概略は聞いてきたわけでございますけれども、都計審の議を経て、いつ決定、告示されるのか、それらについてもこの際、不公平が生じないように、明らかにしておいていただければと思います。
○森下都市づくり政策部長 きょうご説明の概要書の方の四ページに概略が書いてございますけれども、本日ご審議いただいた後に、三月九日から縦覧をいたします。それから、五月十三日の都市計画審議会に付議するということでございまして、無事に審議が終了すれば、都市計画決定の告示を六月の二十四日に予定しております。それ以降、この新しい用途地域が発効するということでございます。
○渡辺委員 私も若干具体的な問題でお伺いしたいと思うのですが、事前の説明のときに、かち議員が重要なところについては質問をされておりますので、かち議員の質問とできるだけダブらないような形で質問をしていきたいと思います。
いずれにしても、今、都が進めている都市再生、これは一極集中、過密化を一層促進するということ以外の何物でもないというふうに思います。特に都心での開発、これは、バブル期を超えるような勢いで進められている。まして、超高層オフィスビルがどんどん建ち上がっていくという、これは、都心への集中ということでいえば、私、都市計画局に対して、開発はあっても都市計画というものはないというふうにいわざるを得ないような状況が現実だと思うんです。本当にそういう点では、何というか、都市計画局が本当の意味での都民の立場に立った都市計画、こういうものを追求していただきたいというふうに思っています。
今回の見直し提案というものは、東京の新しい都市づくりビジョンや東京における土地利用に関する基本方針、こういうものに基づいて、そして、これにも書かれておりますが、国際ビジネスセンターの形成、都心居住の推進、豊かな都市環境の形成、安全で健康に暮らせる生活環境の形成、こういうものを中心にしながら、木造住宅密集市街地の整備なども含めて政策誘導型の土地利用施策を進めていく、こういうふうにいっているわけですね。この政策誘導型都市づくりを進めるための戦略的取り組みを具体化するものとして、用途地域や地区計画あるいは高度地区など、都市計画においてこれを定めて、さらに建築物の形態制限等の合理化及び都市開発諸制度などとも幅広く連携して土地利用策を進めていく、こういうふうにいっておるわけですね。
まず第一に、現在の容積率一〇〇〇％、これを一三〇〇％にするというものでございますけれども、一〇〇〇％でもまだ不足する、こういうふうにいうんでしょうかね。現在の一〇〇〇％で、都市づくりの地区計画の中で諸制度を使って一〇〇〇％以上のものができると私は思うのですけれども、今、どれぐらいまで使われているのかということをちょっとお聞きしたいというふうに思います。
○森下都市づくり政策部長 現在、容積率が指定されております地域の中での容積をどの程度使っているかというのを容積充足率と申しておりますけれども、直近のデータではございませんけれども、そのデータで、一〇〇〇％の地区につきましては、そのうち約七六％ぐらいは使っているということでございます。そのほか、他の容積率の指定された地域については若干下がりますけれども、一〇〇〇％の地区ではそんなような数字でございます。
○渡辺委員 一〇〇〇％を指定されている中で、一〇〇〇％で足らないからということで、都市づくり諸制度を使って、そして建ち上げる、そして一〇〇〇％以上になる、そういうことを私、お聞きしたいわけですが、これがどういうふうになっているかということです。
○森下都市づくり政策部長 一〇〇〇％が現在指定されておりますのは、千代田区の大手町・丸の内・有楽町地区、あとこの西新宿の副都心の地域と新橋の駅前でございます。
それで、東京駅の周辺の地区についていいますと、現在、特定街区であるとか総合設計制度等の活用によりまして、有効空地であるとか、景観を整えていくというような趣旨で容積率を三〇〇％ほど上乗せしている事例が多々ございます。そういう意味で、一〇〇〇％よりは、さらによりよいものを目指して一三〇〇ぐらいを使う事例というものがあるということでございます。
○渡辺委員 そうしますと、一〇〇〇％のところで、必要に応じては一三〇〇％ぐらい使われているということですね。今度それが一〇〇〇％から一三〇〇％ということにした場合に、これは大手町・丸の内・有楽町、この地区だと思いますけれども、ビジネスセンター街にするだろうということは考えられますけれども、なぜ一三〇〇％必要なのか。先ほどの一〇〇〇％でも一三〇〇ぐらいは使えるというんだから、今度一三〇〇にしたら、さらにもっとということになりはしないか、こういう危惧をするわけだけれども、その辺はどうなんでしょうか。
○森下都市づくり政策部長 都心部でなぜ高い容積が必要かということでございますけれども、やはり都市構造上枢要な地区については、高度に利用して、全体としての都市が期待している機能をそこに張りつけていく、そういう都市の効率的な経営の観点から必要だということでございます。
現在一〇〇〇％を指定している地区につきまして、特定街区とか総合設計制度で三〇〇％ぐらいの容積のアップをしてございますけれども、さらにそれを超える容積率というのは、基本的には従来の運用ではやっておりませんし、考えていないところでございます。ただし、歴史的建造物の場合には、一五〇〇％ぐらいまで特別な配慮をした例もございますので、そういったことはあろうかと思います。
それから、現在指定されております都市再生特別地区においては、特にそのような限度は設けておりませんので、都市再生のため、必要な範囲で認めることはあり得るということでございます。
○渡辺委員 特例容積率というような特区そのものを活用して、さらにさらにというようなことのないようにやっぱりしていくということは必要だと思うんですよ。
私、もう一つお聞きしますけれども、東京駅、これは面積がかなり広いわけですけれども、特例容積率適用地区ということで指定した場合に、東京駅の敷地そのものは一体どうなるのかということを、私、よくわからないんですけれども、今、八〇〇とか一〇〇〇とかと決められていますけれども、これが今度、目いっぱいというよりも、今度新たに指定される地域にこれは入っているんですよね。－－東京駅の場合の容積率の上の部分、これは、やはり目いっぱい使うということはＪＲとしてはないと思うんですが、これを目いっぱい、または一〇〇〇から一三〇〇にして、その上の部分を何というか、他のところに移転させる、こういうことなんかも考えられるんですか。
○森下都市づくり政策部長 この大手町・丸の内・有楽町地区につきましては、特例容積の地区の指定を行っておりまして、容積率を移転することができるという地区にこれは既に指定してございます。
それで、東京駅の場合でございますけれども、東京駅は現在二階建てでございますけれども、創建当時の三階建てにぜひ復元していきたいというＪＲ側の希望がございます。そのために、上部の容積は使わないということで、東京駅の赤レンガの敷地からはむしろ容積率を移転したいということでございます。低い状態で抑えると。その分を他の丸の内などの地区の中に移転して、その建設のための費用等を生み出していきたいというのが考え方のようでございます。
現在、移転する容積の移り先といいますか、そちらの方については、丸の内側であるとか、あるいは八重洲側とか、それぞれの開発の地区に移転される予定と聞いております。
○渡辺委員 この図で見ると、東京駅というのは一〇〇〇％から一三〇〇になるところですか、この図面ではちょっとよくわからないのです。
○森下都市づくり政策部長 特例容積率の指定区域は、大・丸・有の地区、大手町・丸の内・有楽町地区の全体でございますけれども、東京駅の地区と申しましたところは、これはたまたま容積率は九〇〇でございますけれども、今の東京の赤れんがの駅舎のあるその敷地でございます。その敷地の容積を低く抑えて、他に移転するということでございます。九〇〇％のうち、何百パーセントかを他に移転するということでございます。
それから、私どもとしては、特定の地区に急激に容積がふえるような形で移転することは好ましくないと思っていますので、容積を移すわけですよね、現在、移す側についても、既存の指定容積の一・五倍までという限度を設けているところでございます。
○渡辺委員 そうすると、東京駅の場合は九〇〇％と。それを今度のこの見直しの中には、上積みするということで入っていないということですね。
○森下都市づくり政策部長 今度の見直しの区域の中には入っていないということでございます。九〇〇％のままということでございます。
○渡辺委員 いずれにしても、一三〇〇％というような状況の中で開発をどんどん進めるということであれば、これは本当に環境そのもの－－まず渋滞ですよね、過度の集中ということで生まれてくるものは渋滞、そしてまた環境の悪化、そしてさらには開発ということが進められれば、そこに住んでおられた人たちもどこかに立ち退かざるを得ないというような問題、さまざまな問題が出てくるわけで、そういう点からいって、私は、こういう容積率そのものをこの中に入れるべきじゃないというふうに考えています。
次に、都心居住の問題でちょっとお聞きします。
容積率を緩和するということでございますけれども、都心部の民間住宅、こういうところでは、家賃が例えば二十五万とか三十万とかというのは最低の方ですよね。一般のサラリーマンというか、そういう人たちからしてみれば手が届かないという問題があると思うんです。六本木ヒルズで話を伺いますと、賃貸で最低六十万だと。最高では四百万もするというような話ですけれども、都心における住宅、家賃が高くて、一般都民が、あるいはサラリーマンが手が届かない。分譲住宅にせよ、賃貸にせよ、大変なものだと。
そういう点で、都心居住の推進というけれども、都市計画局としての考え方として、都心に本当に一般の人が住めるという、そういうようなことを考えたときに、どれくらいの賃貸ならば妥当なのかということなんか考えたことありますか、ちょっとお聞かせください。
○森下都市づくり政策部長 私どもが適正な家賃とか住宅価格等を出しているわけではございませんけれども、現在、都心居住を進めるためのさまざまな施策を行っておりまして、住宅についての優遇制度をとっているところでございます。その効果もございまして、現在、都心部においては大変住宅供給が多くなっているというのが実情でございます。
委員ご指摘のような、非常に高い居住階層、高額所得者をターゲットにしているような住宅から、都心にもっと一般の方が住むような住宅まで含めて、大変都心には多くの住宅が供給されてきているというのも実態でございます。
そのようなことを通じまして、できるだけ多くの方に都心に住んでいただいて、都市を楽しんでいただきたい、こんな観点から施策を進めておるところでございます。
○渡辺委員 優遇制度を設けて審議している。しかもまた、つくって、そこへ移って楽しんでもらうということは、非常に結構な話なんでけれども、実際問題としてはそういうふうにはなっていないんじゃないか、一般的には。本当に高額所得者、限定されていますよ、それは。確かに現時点では、住宅を公募すると、すぐ完売だというような話も聞くときもありますけれども、一般的にはそういうことは余り通用しない。それはもう本当に、多くの都民が、今部長がおっしゃられたように、そこに住んで楽しむなんていう、そんな状況はないと思うんですよ。
ですから、そういう点では、住宅そのものを都心部につくるということについていえば、やはり都市計画局として、どういうふうにしたらいいのか、どういうものだったら入れるのか。私は、そういう点では、公営住宅等もやはり併設させるという、こういうものを考えていかなければ、それはなかなか難しいんじゃないですか。そういうことを私は申し上げておきたいというふうに思いますね。
それから、安全で健康に暮らせる生活環境の形成ということでございますが、これは、最近の土地区画整理事業ということで、これは足立区の大変大きな面積の問題で出ておるわけですけれども、今、市街化区域が非常に多くなってきている、しかもまた、かなり住宅もふえてきて、密集してきているような状況もあるということからいって、組合施行というのはなかなか難しくなってきているということで、最近は都施行が非常に多くなってきているというふうに私は見えるんです。
区画整理というのは、本当は住民みずからがこういうまちづくりをしようということでスタートしたと思うんです。ところが、今はそうじゃなくて、都施行ということで上から計画をつくって、そしてそれを、どちらかというと押しつける。押しつけるというと語弊があるかもしれぬけれども、それに等しいという状況があるわけですよ。ですから、反対者が非常に多くなるということだと思うんです。
ここに書いてありますけれども、区画整理事業というものを通じて、道路や公園等の公共施設、こういうものを整備するんだ、それが区画整理の目標なんだ、こういっていますよね。しかし、出された内容についていえば、減歩率というのが非常に高過ぎる。大体、普通ですと二〇％前後で出されてきますけれども、それ以上のものもありますよね。
だから、二〇％ということになりますと、例えば二十坪とか、あるいは十五坪で住んでおられる方だってたくさんおられるわけです。そういう人からとるということはできない。そうしたら清算金だ、こうなるわけでしょう。清算金だって、今や払えないという状況があるわけですよ。
そういうことを考えたときに、やはりこれからの問題としては、この良好な市街地形成ということでいえば、私は、道路とか、あるいは公園というものについては、全体の区画整理ということも適用されるところもあると思いますけれども、なかなか難しいというところでは、いわゆる用地買収、そういうものによって、道路をつくり公園もつくるということも一つの方法だというふうに思います。
そういう声が強まっているということも、これまた事実なんですね。ですから、その辺のことも十分考えておいていただきたいなというふうに思うんです。そういうことで、この問題は要望にしておきたいというふうに思います。
それから、市街地の安全性の向上と良好な街並み形成という問題ですけれども、木造密集地域の災害時の危険性の高い地域に対する具体的な取り組み、こういうものがなおざりにされてきているというのが私の認識です。これは、皆さんどこでもあるところなんですが、木造密集地域、これがなかなか手がつけられない、そして置き去りにされているというのが実態だと思います。
先ほど区画整理の問題で話をしましたけれども、足立区で四百何ヘクタールという区画整理をこれからやるんだというふうになっているんですが、足立区の中で最も災害の危険度が高いといわれる、例えば地区でいうと、関原地区、梅田地区、本木地区、千住、この地区は、そういう点ではもう最悪のところなんです。ここのところについての区画整理事業はどうしてやらないのという話になると、それはもう密集し過ぎているので、これは区画整理事業はできません、こういうことなんですよ。
そういう本当に密集した地域が取り残されて、そして、そのほかのところで区画整理がやられている。これはちょっと私は違うんじゃないかと思うんですけれども、その辺の問題について見解をお聞かせいただきたい。
○森下都市づくり政策部長 用途地域の見直しの関連で区画整理事業をすべき区域について、いろいろな取り扱い方について、私どもの中では検討してございます。区画整理をすべき地区の中で、今、先生ご指摘のような、大変密集をしていて、なかなか、単なる建物建てかえ、更新だけでは済まないようなところについてはどうするかということについては、確かに区画整理をきちっと施行するようなことが必要な場合もあろうかと思います。
今回は、そういう区域の中で、比較的、区画整理を実際に施行した状態と、個々の建てかえにおいても誘導していく中で区画整理と同じような地域ができるという地区につきましては、地区計画を決めながら、土地利用のインセンティブということで、容積率を見直すというようなことで、個々の建てかえを通じて、道路づくりであるとか建物の建てかえを進めていこうという方法をとっているわけでございます。
そういう意味で、用途地域として対応する部分についてはそういう地区でございますけれども、区画整理施行を進める地区等の事業の方法については、東京都として、地域の特性に合った形で考えながら事業化を進めていきたいと考えておるところでございます。
○渡辺委員 確かに、区画整理ということでここに出ているのは、建ぺい率を緩和するということなどをしながら建てかえを促進するという、そういうことでしょう。これはわかるんですよ。ですから、今申し上げた足立区の最も危険な地域、そういうところでは、それじゃどういうふうにしたら進められるのかということなんですね。そういうのは全然触れていないわけです。
私、足立区の状況をちょっと申し上げますと、今申し上げた関原地区、梅田地区、本木地区、千住という、これは本当に足立区の真ん中ですよ。そういう超過密な地域においてはどういう手法でやっているかというと、密集住宅市街地整備事業というのがありまして、これを区がやっているわけです。この財源というのは、国が二分の一、都が四分の一、区が四分の一、こういうふうになっているわけですね。
ところが、実際にこの制度で進捗状況はどうなんだろう、どれくらい進んでいるのか、こういうことを聞いたら、一年に四戸か五戸だというんですよ、住宅の、そういう対象にしてつくり変えてもらう点では。一年に四戸か五戸しか改造できないということだったら、何年かかるかわからないという問題ですよ。
だから、そういう意味では、やはりこれは国と都で、ただ木密、木造密集地域の改善とか、あるいは解消とかいう言葉で唱えるだけじゃなくて、本当に財源をしっかり組んで、そういうところで進めていくということにしないと、これは全く進まない、こういうふうに思うんですね。
そういうことをひとつ念頭に置いて、これからの都市計画を進めていっていただきたいと思うんです。都市計画局がこういうものに手をつけるということをやらなかったら、ほかの局ではやりませんから。そのために都市計画局というものがあるわけですから、ひとつよろしくお願いしたいと思うんです。
もう一つ、容積率の問題でちょっと関連させてもらって発言したいんですが、近隣商業地域の容積率、これについてちょっと一言。
この中には、近隣商業の容積率が新たにつくられるという、そういう内容が入っていますけれども、私が申し上げたいのは、例えば近隣商業というと、大体、幹線道路沿いだとか、あるいは商店街とかというところが非常に多いわけですね。最近、商店街で商店が店じまいするということになると、それはどういうふうに変わるかというと、マンションなんですよ。ほとんど大体マンションです。
ですから、私の区では、私の事務所の前も商店街ですが、本当にマンション通りといわれているんです。そのマンションが十階から十二階とか十四階とか建ちますね。ずらっと並ぶわけです。その後背というのはどうなっているかというと、二階、三階建てですよ。そういうような状況があちこちである。国道四号線の千住地区においても、本当にマンション通りみたいなものですから、行ってみてくださいよ。そういうまちづくりというのは、景観からいったって、街並みからいったって、必ずしもいいものではないというふうに思います。
そういう意味でも、用途、容積の問題でやはりきちっと足を運んでいただいて、検討してもらうということが必要なんじゃないかというふうに思いますので、一言述べておきたいと思います。
最後に、特別用途地区の問題です。これは杉並と三鷹というところから出ていますが、杉並では、杉並区低層階商業業務誘導地区ということで、荻窪駅周辺十二・一ヘクタールということになっているんですが、ここでは、いわゆる建物の一階部分の床面積の過半を住宅棟以外の店舗、飲食店、事務所等に使う。これは義務づけというふうになっていますよね。ですから、これだけだとよくわからないので、ちょっとその辺を教えていただきたいと思うんですが、この中身はどうなっているのか。
もう一つは、住民説明会というのがきちっとやられているのかどうなのか。あるいは住民の同意というか、同意とまではいかないかもしれないけれども、そういうものをとりつけているのかどうか。これは、どれくらいの割合で賛成、同意を得ているかという問題です。
そういうことと、それから三鷹－－最初に杉並から先にお聞きします。
○森下都市づくり政策部長 概要書の二一ページに若干の概要が書いてございますけれども、杉並区の低層階商業業務誘導地区は、一階部分の床面積の過半を店舗とか飲食店、事務所等にするということです。それから、これは概要なので、もうちょっと詳しくいいますと、かつ、延べ床面積の十分の一以上はこういう店舗、事務所等にしてくださいというのも入ってございます。そういうことによりまして、そういう意味では規制を強化して、商業・業務とか、そういつたものの誘導をしていくという地区でございます。
地元への説明でございますけれども、もちろん広報等でお知らせした上で、説明会を実施してございます。十数名の方が出たということでございますけれども、いろいろな意見をやりとりして決まってきたということでございます。
○渡辺委員 説明会ですが、荻窪駅の前の十二・一ヘクタールというと相当おられると思うんですけれども、その中で本当に十数名しか来ないということで、こういうものがどんどん決められて、進められていくということでよろしいんでしょうか。
○森下都市づくり政策部長 地区はある程度広いわけでございますけれども、説明会を実施してございますし、意見書等についても特には出ていないということで、方法としてはご理解いただいているものと考えております。
○渡辺委員 もうちょっと聞きたいんですけれども、これは、例えば十何名しかいなくて、私は知らなかったという人が後で多かったと。例えばですよ。それでも、これは都市計画審議会で決めて、そしてこれはもういっちゃうんですか。
○森下都市づくり政策部長 一般論でございますけれども、こういう用途地域とか特別用途地区等の説明会の場合に、賛成されている方は比較的来なくて、意見のある方がいらっしゃるというところが一般的には多いかと思います。そういう意味で、お知らせした上で、意見書等の提出がないということは、方向としてはご理解を受けているものと思います。
という理解をしているわけでございますけれども、実際には、もちろんご存じなかったという方もいるかもしれませんけれども、そういった方々が建築確認の際にどうなるかといいますと、これは、特別用途地区というのは、区の条例で建築の規制の内容、罰則等を定めますので、その内容に沿って処理をされるということでございます。条例でございますから、当然それは守らなければいけないというのが大前提でございます。
○渡辺委員 何回やったかというのを聞くのを忘れたけれども、いずれにしても、そう繰り返し繰り返しやっていないと思うんですよね。いずれにしても、こういう説明会、何回やったかわからないけれども、まあ一、二回でしょう、やっても。それで集まってこない。その中でも、決まっちゃえば決まったんだということで進めちゃう。後になっていろいろと問題が出てきて、ごたごたするということが、これまでもたくさんあるわけですよね。
ですから、こういう説明をするときには、きちっと、これだけ十二・一ヘクタールあるわけですから、何カ所もきめ細かく説明会というのを開いて、本当に住民の皆さんの意見を十二分に反映できるような状況のもとで進めるということが基本だと思うんですね。これはこれからの問題としても、よろしくお願いしたいと思います。
それから、三鷹の問題、最後ですけれども、これは同じような内容ですけれども、第一種特別商業活性化地区、それから第二種特別商業活性化地区、それから特別文教・研究地区、三つありますけれども、ここでも同じように、容積五〇〇または六〇〇、あるいは近隣商業、容積三〇〇、それから特別文教・研究地区は二〇〇という容積率になっているんですが、このいわゆる対象建築物というものは、床面積の一定割合以上の店舗、事務所等の設置を義務づけると、これも義務づけるということになっているんですね。この場合はどういうふうに違うんですか。
○森下都市づくり政策部長 特別用途地区につきましては、区市町村の独自の創意工夫によってやるということで、それぞれ内容が異なるわけでございますけれども、三鷹市の場合はかなり広範に決めていこうということでございまして、商業の育成であるとか産業育成、あるいは大学とか研究施設の育成というような意味合いから、一定の容積以上はそういう施設の用途に充ててくださいということを義務づけているものでございます。
具体的には、指定容積率の八割までは、その用途地域で許されるものは何でもよろしいということですけれども、八割を超える部分については、その二分の一はその特定の用途の設置をしてくださいというものでございます。十割、指定容積いっぱいに使えば一割、一〇％までは特定用途に充ててほしいということでございます。これは、そういう意味では、規制を強化していこうということでございます。
住工共生地区というものについては、これは住居系の用途地域の中で工場を緩和するもので、これは緩和型でございます。
○渡辺委員 もう一つ聞きますけれども、これは対象者はすべてということになりますか。
○森下都市づくり政策部長 特に免責要件はございませんので、すべての建物に共通ということでございます。
○渡辺委員 すべての人が対象ということは、本当に大変なことだなという感じがしますよね。第一種特別商業活性化地域ということで、二十四・七ヘクタールでしょう。それから、特別文教・研究地区というのが四十・八ヘクタール。ここに住む人はすべてそういう対象になっちゃうということになったら、どうなるんだろうかなという感じしますね。これこそ本当に住民の説明会をきちっとやって、住民の同意を得ないと、本当に今後の問題として禍根を残すことになるんじゃないかというふうに思います。
そういう点では、私の意見としてこれで終わりますけれども、またいろいろとこれからの委員会等でご質問させていただくということにしたいと思います。
○新井委員 私も用途地域の見直しについてお伺いをいたします。
平成十四年の七月に原案提出を市町村に求めてから、十六年の六月予定ということで都市計画決定の告示、ほぼ二年かけての一斉見直しということで、大変な時間と労力を使われた見直しだったなと。これからもまだ続いていくわけですけれども、大変な見直しだなというふうに感じているわけなんですけれども、今回、地区計画とあわせた用途地域の見直しということが出ておりましたけれども、今後の用途地域の見直しについてということでまずお伺いをいたしたいと思います。
一つは、今後もこの一斉見直しというのがあるのかどうか、そして地区計画ができたところから随時見直しを行っていくのか、あるいは地区計画とは関係なく見直しの要望が出てきた場合にはどんなふうに対応するのか、この三つについてまずお伺いいたしたいと思います。
○森下都市づくり政策部長 まず、地区計画との関連でございますけれども、地域の将来像を地区計画で定める場合には、そのような地元でのまちづくりの機運に対応して、時期を失することなく、随時の変更でその市街地像にふさわしい用途地域の見直しを行っていきたいと思っております。随時、そのまちづくりの機運に沿ってやっていくということでございます。
それから、そういう地区計画によらない場合の見直しの件でございますけれども、そういう地区計画のような、ある程度包括的なまちづくりの方針ということでなくても、例えば、用途地域に敷地の最低限度を定めて敷地の細分化を防止した上でということであるならば、容積率等を見直していくことが可能であるということでございます。これは、今回の全体の見直しの中でも実施している方法でございます。ただ、そういう地域のまちづくりの方向性が全くないまま、また基盤の整備を行わないまま用途地域を見直すということは、私ども適切ではないと思っております。
それから、そういうことで随時の見直しをやっていくわけでございますけれども、今後の一斉見直しの見通しでございますけれども、従来から、五年ごとに都市計画の基礎調査というのを行っておりますけれども、そういったものの内容であるとか、社会経済情勢の変化とか、あるいは都市計画法とかの法改正の状況などを総合的に踏まえまして、そういった必要性が出てくれば検討していきたいということで、今、特に具体的なスケジュール等はございません。
○新井委員 確認をさせていただきますと、一斉見直しについては、今後実施の必要性について検討していくけれども、具体的には考えていないということですね。これについては、私も分権の視点から、一斉見直しというのはもう行う必要がないのではないかということを、ちょっと意見として申し上げたいと思います。
それから、地区計画で定める場合には、時期を失することなく随時変更していく。地区計画によらない場合には、いろいろ条件はあるけれども、地域のまちづくりの方向性を示せば、あるいは基盤の整備が行われていけば、用途地域の見直しは可能であるということですね。
それでは、今、答弁の中にもお言葉があったわけですけれども、市街地ゾーンにふさわしい用途地域とか、あるいは地域のまちづくりの方向性、こういったものをしっかりと決めていく、判断をしていくのはどこなんだろうかという視点で、ちょっとご質問させていただきたいと思います。
まず、用途地域は、三大都市圏は、東京都は東京都がやっているということで、市区町村は用途地域の決定権がないわけですけれども、この件について、財団法人日本都市センターというところが全国市長会の委託で、二カ年の調査ということで、都市計画制度と今後の都市づくりのあり方等に関する調査研究というのをまとめています。
これによると、六〇％ないし六二％ぐらいの三大都市圏の首長さんが、用途地域の決定は基礎自治体で行うべきではないかというふうな回答をしているわけなんですけれども、この点について東京都はどんなふうに考えられているでしょうか。
○森下都市づくり政策部長 用途地域の権限の関係の問題でございますけれども、委員ご指摘のアンケートにつきましては、私ども内容等については承知しておりませんので、その分析についてはちょっとわからないところでございますけれども、幾つかの区市で、用途地域を区市でやらせてもらいたいとの要望が出ているということについては聞いております。
現在、東京都の場合、用途地域は区市町が原案を策定して、それに基づき東京都が都市計画の案を作成し、再度、区市町村へ意見照会して決定する仕組みになっているということでございます。そういった方法は、用途地域を決める上ではふさわしい方法ではないかと思っております。
○新井委員 ご存じないということなんですけれども、東京都、都道府県への調査もしておりますので、ご存じなのかなというふうに思ったわけなんですが、非常に大がかりな調査で、その委員の先生方も、いわば都市計画の専門家の方とか、市長会の事務局次長さんとか、市長さん、助役さん、あるいは仕事としてまちづくりをやっていらっしゃる方、さまざまな方が出ていらして、かなりそうそうたるメンバーの分析で行われています。
そして、この調査の中身ですけれども、予備アンケート調査をした上でアンケート調査を行うという方法で、三百八十一自治体、六百九十八市、特別区、百三十三町村にペーパーとヒアリングをかけてやっているということで、これについては、事前にちょっとご紹介をしたわけなんですけれども、その後調べてみましたか。
○森下都市づくり政策部長 そのような調査を財団法人日本都市センターで実施をしているということはお聞きしましたけれども、その中身についての分析、検討等については全然できておりませんので、コメントは出せないという意味でございます。
○新井委員 分析ができていないけれども、今のところ中間報告書なんですけれども、これについては一応ごらんになったということですか。
○森下都市づくり政策部長 まだその報告書そのものを見ているわけではなくて、そのような調査を行っているということを概略お聞きしただけでございます。
○新井委員 この三月に最終報告書が出るということなんですけれども、中間報告書はもう去年の三月に出ているんですね。都道府県も含めて調査をしているということです。こういうものについては、もし私であれは、区市町村がどんなふうに考えているのかなということを非常に知りたいというふうに思うんですけれども、これは、私、存じ上げている先生が何人かいらしたのでいただいたわけなんですけれども、こういうものはぜひお目を通していただきたいなということを要望しておきます。
この調査の中から、首長の考え方ということでアンケートをとっているわけですけれども、その中で、先ほど申し上げましたように、六〇％の自治体が用途地域の決定権限が欲しいということを一番の要望として挙げています。これが六〇％。二位の要望としては区域区分、これが二二・八％ですから、圧倒的に用途地域について決定権が欲しいというふうに首長さんたちが考えているということがわかりますね。
具体的に、権限がないためにいろいろな問題が出てきたんだということで、実例も載っています。こういうことを見ますと、今の日本の三大都市圏の中の用途地域の決定権が都県にあるということについては、非常に首長さんたちの意向と制度とのギャップがかなりあるんじゃないかというふうに私は感じるわけですけれども、こういうギャップを埋めるのにどんな努力をなさっているでしょうか。
○森下都市づくり政策部長 まず、法律制度の考え方なんですけれども、用途地域は、東京都を初めとします三大都市圏の区域におきましては、一の市町村を超える広域的見地から決定すべき地域地区であるということから、都府県が定めるというふうになってございます。
それはどういう考え方かといいますと、現実の首都圏の市街地を見ましても、区市町の区域を超えて市街地が広域的に連担しておりますし、またそれが、道路や鉄道など共通の都市基盤に支えられて都市活動が一体的に展開されているというような状況がございます。
用途地域というのは、そういう都市基盤であるとか都市構造的な位置づけを踏まえた上で、全体としてつり合いのとれた内容でバランスよく定めていく必要があるわけでございます。そういう意味で、東京都が決めていくのが適当であるというふうな考え方を持っております。
ただ、用途地域は、そういう広域的な必要性、観点からの判断ということと同時に、地域のまちづくりに密接に関連しているという要素もございます。そういった面では、先ほど申し上げましたように、原案の作成を区市町でやっていただいているし、また、いろいろの意見照会をやっているというようなことで補完しているということはございます。
もう一つは、地域の特性を踏まえて、地元の意向を生かしたようなきめの細かいまちづくりというのは、今もご質疑がございましたけれども、特別用途地区であるとか、あるいは地区計画を定めるということ、これはすべて区市町の権限でございますけれども、そういったものにより実現することが可能であって、委員ご指摘のようなギャップはないものと考えております。
○新井委員 今、ギャップがないというお答えがあったわけですけれども、具体的に、先ほどご紹介したように、首長さんのアンケート、これは三大都市圏ですけれども、当然、東京都の中の区市町村も含まれているわけで、この調査を担当した方にちょっとお話を伺ったんですけれども、特に東京だけがけた外れにこういう意識がないとか、そういうことでなくて、おおむね平均的に六〇％ぐらいの自治体の方が、この用途地域の決定権がないために、地域の実情に即したまちづくりができないんだという声を上げているという実態があるわけです。
こういう実態がある中で、ギャップがないというふうに答えられてしまう意識がやはり問題だというふうに思うんですね。以前から都市計画のあり方ということでお話ししているんですけれども、確かに広域的な部分と地域のまちづくりという部分のすみ分けというのが必要だというのはあると思うんです。
ですから、地域、各基礎自治体ができない部分、調整ができない部分とか、あるいは行政区域を超える部分、そういったことについては、当然、東京都ということで、私も同じように考えるわけですけれども、そうでない部分も多々あるわけで、用途地域というのは、皆さんが、地域の方が希望しているように、市区町村が基本的には決めていくんだ、そこでできない部分については都が調整していくんだ、そういうふうな形になれば、私は、このギャップが埋まっていくんだろうというふうに考えるわけなんですけれども、権利を持っている人はギャップがないと思っていても、権利を欲しがっている人は、やはりそれはおかしいという声がたくさん上がっているというこの実態をぜひ認識をしていただきたいなというふうに思います。
それで、内閣府で設置されました地域再生本部が、全国の自治体、企業に意見を募集していたわけなんですけれども、地域再生構想という提案がこの一月十五日に締め切られました。
その中で、用途地域権限の移譲というのが出ているわけなんですけれども、この声についてはどんなふうに認識をしていらっしゃいますか。
○森下都市づくり政策部長 地域再生のための支援措置に係る提案ということで、地域再生本部の方が全国の自治体に募集したわけです。その中で、都内では江戸川区及び三鷹市がそれぞれ用途地域の権限の問題について意見を出してございます。その内容は、地域の特性や実情に応じたまちづくりの推進をしたいというようなことであると聞いてございます。
そういうことで要望が出ていることはよく理解しておりますし、先ほど、調布保谷線の件で、東京都の原案と、それから意見が出てきた素案と、公聴会等の意見とか区市の意見等が出まして、また案を変更したのがございましたけれども、そういった事例がそういったことに該当しているわけでございますけれども、一定の議論をされるということはもちろんございます。
そういう意味では、議論をされるということはあるわけですけれども、先ほどからご答弁していますように、従来の都市計画の原案の策定を区市町村にやっていただいて、さらに東京都の案についてまた意見をいただいて、また今回も変更したわけでございますけれども、そういったプロセスを通じて、個々の地域での細かいまちづくりのあり方についての調整はされているものと、そういうふうに考えているわけでございます。
ただし、広域的な観点からやはりどうしても用途地域としては均衡のとれた指定をしなければいけませんので、そういった観点では、ぜひ東京都が指定することが必要であるということでございます。
私どもは、意見の相違が全くないということではなくて、そういったものがあることはよく承知しておりますし、今回の提案の中でもそういったものはあるわけでございますけれども、それをできるだけなくすように適切な運用をしていきたいということでございます。
○新井委員 今のお話ですと、地域の特性とか実情に応じたまちづくりの推進ということを、三鷹と江戸川ですか、希望しているようだというふうに聞いているというお答えですけれども、これも私が所属しています東京ランポというまちづくりのNPOなんですけれども、こちらの方で調査をいたしました。
三鷹市の提案は、三大都市圏における用途地域決定権の市町村への移譲というところでの提案です。地方分権の趣旨にのっとり、地域の特性や実情に応じた政策誘導のまちづくりを推進するため、都市計画法施行令第九条第一項第一号の規定により、三大都市圏においてのみ、都道府県の決定とされている用途地域の指定に関する権限を、基本原則に従って市町村に移譲する、これなんですね。これは小さな地域の実情に応じたまちづくりの推進ということとは、ちょっと違っているんじゃないかと思います。
そして江戸川区は、用途地域の決定権限について、特別区は東京都市計画区域として二十三区一体となっているが、実際には特別区にて地元住民への説明会等の都市計画手続を実施している。また、都市計画決定手続期間についても、長期にわたることとなり、非効率である。よって、用途地域の決定権を区にくださいということをいっているわけで、先ほど部長がご答弁になりました細かいまちづくりというところとは違ったところで、東京都の中の市あるいは区というところから声が上がっているわけです。
分権というところで、だんだん、自分の市区でまちづくりをきちんと考えて都市計画決定をしたいという動きが出てきておりまして、この流れはやはりどんどん広がっていくと思うんですよ。
こういうふうな提案がこれからどんどん自治体の中から出てくるというふうに思うわけですけれども、こういった具体的な声に対して、東京都はどんなふうにおこたえになるんでしょうか。
○森下都市づくり政策部長 今、三鷹市と江戸川区につきましてのコメントがされましたけれども、もちろん、地域のまちづくりという観点から、できるだけ地域の実情に応じたまちづくりを推進していきたいという趣旨が根底にあって、三鷹市さんも江戸川区さんも述べられていることだと思っております。
それに加えて、江戸川区さんの場合には、都市計画決定の長期間にわたる決定手続のことを問題にされているわけでございますけれども、都市計画は、特に今回の用途地域のように、原案をつくり、それから各区から意見を集めたものを素案としてまとめ、また公聴会をし、また縦覧をし、説明会をしてまとめていく、そういうプロセスについて一定の時間がかかることは、これはやむを得ないのではないかと思っております。
都市再生特別地区でも、六カ月以内にそれを決定しろというようなことが法的に義務づけられておりますけれども、私どもは、できるだけ都市計画決定の手続を短期間に行うように、従来に比べたら相当なスピードで今回の用途地域の見直しもやっておりますので、そういったことには努力しているつもりでございます。ただ、どうしても、いろいろなお話し合いをしていくために時間がかかるということがあった、あるということでございます。
そういうような観点で、地域のまちづくりをできるだけ生かせるような趣旨で運用も図るし、時間の短縮についても努力しているということで、区市のそういった要望についてはこたえていきたいと思っております。
○新井委員 これ以上やっても、なかなかすれ違いの部分は埋まらないかなというふうに思うわけなんですけれども、基本的に用途地域の指定については、まず、現状でも、原案は区市が作成していて、それを最大限尊重しながら東京都が素案をつくっていくという経過をとって、非常に時間をかけて調整をしているわけですね。
ですから、そういう意味では、ほとんど区市町村がつくっているようなものだというようなところが現実にはあるわけです。ですから、現状にまず合わせるべきであろうということ、あるいは、三大都市圏以外は区市町村が実際やっているわけですよね。
そういう意味では、都内の区市町村でも十分判断して決定していく力量は十分ありますし、まちづくりの責任というものも十分に区や市がとっていくことができる。失敗にせよ成功にせよ、その責任は基礎自治体がとるんだという原則に戻って、万が一失敗した事態でも、それはやはり区が、あるいは市が責任をとればいいんだということですね。
そういう意味では、分権の流れからいっても、自治事務を基本とすべきだということがあるわけで、その促進のためにも、市町村に必要な権限、そして市町村がこれだけ欲しいといっている権限については、おろしていくべきだろうというふうに考えるわけです。
法律の問題もありまして、なかなか東京都がそうしましょうというわけにいかないですけれども、少なくとも東京都が国への要望として、こういった部分を上げていく必要があるんじゃないかというふうに思うわけですけれども、最後に、局長、今のやりとりをお聞きになっていて、どんなふうにお考えか、感想も含めてお聞かせいただきたいと思います。
○勝田都市計画局長 用途地域の事務ということに限っての分権の話でございます。担当の部長から申し上げたとおりでございまして、いろいろ先生の方からご指摘あるようなそごといいますか、そういった点がご指摘ありましたが、我々、実情として実感しているのは、特に大きな問題はないんじゃないかというふうに感じております。
用途地域に限りませんが、いわゆる広域的な立場での全体の調和、こういったものをどういうふうにとっていくかということについては、やはり東京都がイニシアチブをとって進めていくという必要があろうというふうに思います。
また、きめ細かなまちづくり、こういう点がもう一つの柱として当然必要でございまして、これは、先ほど来ご説明申し上げているように、例えば地区計画、例えば特別用途地区、こういった具体的な方法論で、三鷹や杉並の例がございましたが、こういうふうにできるわけでございまして、都市計画、いずれにしても都道府県と市町村が一致協力して進める、こういう事務でございますので、その役割を連携しながらやるという今の仕組みは、ある意味で非常に合理的に、経験の中から整理されているのではないかというふうに考えております。
○野島委員 簡単に何点かお尋ねします。
今回、用途地域の建ぺい、容積、こんなふうな見直しで一斉見直しということで、ある種、都市計画行政の一大イベントだと私は思っているんです。だからこそ、今まで恐らくは事務事業質疑等もありまして、いろいろなご意見が出され、あるいは地元市区町村、あるいは関係する団体からもいろいろなご意見もあり、素案の縦覧等もやってきたというふうに理解をしております。そういう民主的な手続なんかで今日に至っているというふうに思っております。
そこで、一点だけ、用途地域等の見直しの建ぺい率、容積率、この関係の低層住宅系の多摩の関連、このことに絞って、それをアップゾーニングしたい、こんなことについてお伺いをしたいと思います。
ご説明によりますと、今回、多摩地区では四〇・八〇への変更面積が二千七十ヘクタール、五〇・一〇〇へは五百六十三ヘクタール、こういうことへの見直しを行います、こういうことでございます。いわゆる低利用といいましょうか、低容積率の住宅をゾーニングアップしましょうということなんですが、逆にいいますと、じゃ、低容積率の問題点は何なんですか、こういうことになると思うんですね。
そんなことを長く話していますと時間がなくなっちゃいますので、簡単に申し上げますと、実は私ども、いろいろな人から、家を建てかえたくなったんだけれども、今、いろいろな建ぺい率、容積率だと、従前の居住面積が確保できない、困った、困った、こういう話も聞きます。
それでは、従前の建物スペースがちゃんとした建ぺい率、容積率の中であれば、それは問題ないわけですよね。建てかえのときに同じ建ぺい率、容積率で建つんですけれども、一般的に多摩の方は、正直申し上げまして、新築の段階でのいろいろな手続もあったりなんかして、守っている人もいます。だけど、ある程度たちますと、増改築のときにやはりふえていっちゃうんです。最初取得したときの敷地面積が小さくて、そのとき目いっぱい建てていますから、当然、足し算をすれば既存不適格になっちゃう。だけれども、住んできた家ですから、なぜ、今まで住んでいたのに建てられないの、こういうことが私は現実にあると思うんですね。
そうしますと、所得の水準が上がってきたとか、あるいは家族形態が違ったということで、ゆとりを持って住みたい。あるいは、私どもの宮崎前政調会長が、二世帯住宅を建てたくても建てられないじゃないか、こういう話もございました。いわば、居住形態の変化に対して適切に対処できない、こういう課題があることは私も承知をしております。
一方、建てかえで、例えばオーバーしちゃいますと、これは私の経験則なんですが、かつては金融機関も結構、結構ですということで融資してくれたんです、建ぺい率、容積率が違反していても。土地はこれから担保価値も上がっていくだろうし、所得も皆さんふえてくるでしょうから、担保処分するときの問題もないだろう、あるいは、貸し倒れということも、サラリーマンで所得がふえていけば、住宅ローン組んでいって返してくれるだろう、こういう予測のもとでやっていましたから、比較的、建築確認はとってくださいよ、検査済みはまあ－－ただ、担保をつけられるようにちゃんとしっかり登記はしてくださいよ、こういうことで大体貸してくれた。
ところが、銀行がかたくなっちゃったんです。本来かたくなければいけない業種なんでしょうけれどもね。そういう社会経済情勢の中で、そんなにきついことはいわなかった。だから、今度は、建てかえようにも、資金いわゆる住宅ローンが借りられないよ、こういうところもあるんですね。
それから、これは私どもの東久留米市というところなんですが、かつて三〇・六〇だったんです。昔、首都圏近郊整備地帯に入っていまして、その流れもあって、三〇・六〇だったんです。ところが、現実は全く違った。全部カウントしていきますと、とてもじゃないけれども、三〇・六〇なんかで建っているところはほとんどない。目の子でわかりますけどね。実態調査してそうじゃないので、実は現況追認型ということで四〇・八〇に変えた、こういう経緯があるんです、今までの見直しの中で。
そのように考えますと、いわゆるゆとりのある良好な住宅スペースというのは、これは個々の問題。私も、今まで二十五坪に住んでいたけれども、三十坪にしたいよ、都議会議員になって少し報酬が上がったからとか、そういう気持ちになるかもしれない。それは個々の問題だと思うんですね。
あとは、今いった建築基準法をどうクリアしていくか。建築基準法をクリアできなければ銀行の融資が得られないというような課題になりますと、これはほかの課題になりますよね。建ぺい率、容積率が上がって、希望のものがその中であれば銀行が融資してくれるから、ぜひゾーンアップしてくれ、こういう気持ちが出てくると思うんです。それは金目の問題で、最後の問題、一番難しいのは、実は、建ぺい率、容積率上げますと、当然、建物を建てるときに相隣関係、建築相隣関係が出てきますよね。普通だってトラブル起こすわけですよ。いわんや違法建築なんか、よほどトラブル起こしちゃうわけなんで、それをどうクリアしていくのかという部分が一つはあるだろう。
それと、やはり、ここにいわれているように、ゆとりある住宅じゃなくて、都市計画というのは、あくまでもゆとりある良好な住宅地を形成していかなければいけないということでありますから、ゾーニングをどうしながら、かつ、その中でいわゆる、あ、いい住宅街だなと、低層住宅街についていえばね。そういうものを現出させなければいけないとなりますと、僕は、そこのせめぎ合いというのかな、それが非常に難しいと思うんですよね。
そんなことがありながら、今回、多摩地域については、こういうことで低容積率のアップということに取り組んでいただいたわけでございますけれども、今日の見直しに至るまでの経過について、冒頭お伺いをさせていただきたいと思います。
○森下都市づくり政策部長 多摩地域におきます低容積率住宅地の容積率の見直しについてのお尋ねでございますけれども、今回の見直し方針では、これまで本会議であるとか本委員会におきますご質問を初め、各方面からのたび重なるご意見、ご要望をいただいているところでございます。
今回、都内全域の用途地域の見直しに際しましても、改めて実情を調査する中でも、低容積率住宅地の容積率の見直しの必要性を認識したところでございます。副委員長からの実情も、ご指摘のとおりということも理解しておるところでございます。
そのために、平成十四年七月の見直し方針を示して以降、その中でも説明したわけでございますけれども、それ以降も、区市町の用途地域見直し原案の作成の時期をとらえまして、全区市町に対しまして、低容積率の低層住居専用地域について積極的に用途地域の見直しを行うように、再度にわたる要請を行ったところでございます。
その結果、幾つかの区市町で見直しが行われまして、その原案を踏まえまして、今回の都市計画案を取りまとめたものでございます。
○野島委員 さまざまな働きをいただいたということで、大変ありがとうございました。
必要性については、先ほど私も、現状追認だとかいろいろな項目を並べましたけれども、そういう中で、いろいろな地区から、あるいはいろいろな市民から声も上がっている、あるいは業界団体もいろいろな希望を持っているということは、私も承知をいたしております。
その中で、そうしながら、かつ、新井委員の論点とは違うんですけれども、各市区町村におろしてももらった。見直すべきは見直しなさいよと。私は、逆に各市区町村からしますと、正直なところ、道路も十分でないようなところを上げちゃって、これからのまちづくりをどうするかという悩みもあると思うんです。それから、大体、多摩各市、いろいろ跛行性はありますけれども、極めて敷地面積は狭小なんですよ。開発行為で百十ぐらいで定めていますから。
そうしますと、担税力の問題で、もっと敷地面積を上げて－－いわば買いやすさ、買いづらさというのがあるんですね、建物には。いわばもうちょっとボリューム感があって、それを負担できるような人に住んでいただきたいと。今までと違った、人口の増をするなり中で動くなりしても、そういうものを目指していますからという部分も、僕は必ずしも否定できないと思うんです。私、本会議で財政力の話しましたけれども。
そういうことがありながら、市区町村でいろいろご検討した結果、東京都に対して答えを出してきて、こういう形での原案がまとまったということでありますから、そういう意味のキャッチボールについては、私、大変ありがたく思っていますし、各市町村は、今回投げられた多くの課題があるわけです、見直しするに当たって。そのことを、今度まちづくりの中でどう生かしていくかというのを、ぜひこの機会に市町村がしっかりとらえなければだめだと私は思うんですね。
そんな感想を持っておりますけれども、そういう結果の中においても見直さなかった地域、逆にいうと、見直せなかった地域というとらえ方を私はしているんですけれども、どんなふうな理由によるものなのか。また、今後、随時見直しという話も先ほど出ました。こんなことで、低容積率住宅地の容積率の見直しを、冒頭申し上げた質問に絡み、かつ、二番目に今申し上げた各市区町村の考え方、これを整理されなければいけないわけですから、そういうものを含めて、随時見直しをしていくべきだろう、こんなふうに考えておりますが、ご所見をお伺いいたします。
○森下都市づくり政策部長 今回いろいろ働きかけをしたわけでございますけれども、結果として、今回の用途地域の見直しにおきましては、多摩地域でいいますと、容積六〇％の地域が約四千ヘクタールございまして、そのうちの二千ヘクタールで八〇％への見直しを行っております。半分は見直して、半分は見直さなかったということでございます。
今回、容積率を見直さない理由ということでございますけれども、その主な理由は、個々の住宅地の地域性があるわけでございますけれども、一つは、公園、緑地などで景観上保全すべき地域であるということで、これは見直さない、それは当然だと思いますけれども、もう一つは、土地区画整理事業などのまちづくりが予定されている地区であるということですね。将来基盤整備等が行われる地域で、今見直すべきでないという意味で見直さなかったという地区がございます。それから、既に良好な住環境が形成されている地域で、それ以上大きなボリュームの住宅は地域として望まないというようなところがございました。そんなところが主な理由ということでございます。
もちろん、まだまだいろいろな問題のある地域もあるわけでございますので、今後、随時の見直しにおきましても、今回と同様に敷地面積の最低限度を定めるなど、敷地の細分化防止策などを講じていけば、例えば容積率一〇〇％への変更を進め、ゆとりある住宅地の形成を行っていきたい、そんなふうに考えているところでございます。
○野島委員 大変ありがとうございました。
いろいろ項目を今お並べいただきましたが、最初の低容積率住宅地の地域性という課題、これはさっき私も申し上げたんですが、うちの方でも上げてくれみたいなところがあるんです、四〇・八〇を五〇・一〇〇にね。現場へ行きますと、見た目でとっくに五〇の一〇〇になってますよという雰囲気のところがあるんですね。そこの道路がどうかといったら、四〇・八〇を現状五〇の一〇〇で追認していいのか、もうちょっとゆとりがある道路も－－行きどまりがあったり何かしているわけですから。やはりそれは街区再編整備をしていかなければ、ただ単純に上げて、住んでいる人は、建てかえる人は喜ぶかもしれないけれども、トータルとしては資産が劣化しちゃうんだから、そういう観点には立たない方がいいんですよと僕申し上げてきたんです、その人たちに。
それから、公園、緑地なんかの問題、それはまさしくそのとおりだと思う。
それから、区画整理事業等は、これは、ここで上げちゃったらインセンティブが働かないから、逆にダウンゾーニングしちゃって、こういうふうにしてくれたらちゃんとやりますよという、いわゆる環境整序権に立った誘導というのも僕は必要だと思う。これは全くそのとおりだと思うんですね。
そんなことで、ぜひとも、今後とも、そういういろいろな項目に従って、きめ細かくやりとりをしていただきたい。特に私思うんですが、去年、しゃれ街条例とかいろいろな条例ができました。それから、区画整理事業の話も先ほどありましたけれども、でっかく網かけて、危険負担を負いながら区画整理ができるかといったら、僕は無理だと思う。あるいは公共施行にするにしたって、大変財源の厳しい中で、なかなか困難性も抱えていくだろう。
私は、今後、こういう地域の実情に合わせて街区再編整備をしていきたい、あるいは、地区計画をかけて道路予定線を下げるから、したがって、この建ぺい、容積を上げてくれ、こういう部分というのはかなり出てくると思うんです。したがって、それらも含めて、ぜひきめ細かい誘導施策、そしてそれを可能ならしめるいわゆる都市計画の建ぺい、容積、そういうふうなものについて取り組んでいただくことを心からお願いをしていきたいというふうに思っております。
最後にいたします。今回の法改正で、敷地の細分化を防止していきましょう、こういうことの最低敷地面積の規定をすべての用途で定めるようになった、こういうことだと思うんですね。これは、私、冒頭申し上げた、個の、自分の居住スペースの拡大と、それが積み重ねられることによっての資産劣化で、まちがゆとりがなくなってしまうことを防止するという意味では、僕は極めて重要なことだろう、こんなふうに思っているんですね。
最低敷地面積の規制というのは地区計画を定めることもあります、こういうことでありますが、実際は、ご当地ソングになって申しわけないんですけれども、新しく住宅地を開発しましょうという場合は、大体、宅地開発によりまして、当該所在土地の行政庁による指導要綱に従ってつくっていくというのが一般的だと思うんですね。
そこで、こういう話題というか課題があるんですね。一つは宅地開発指導要綱、要綱ですから、手続的には都市計画法上の開発行為の手続を経ますけれども、最低敷地面積というのは、つくるときに市から指導を受けますよ、できた段階であれば現場完了検査をもらうのかな、ちょっとその辺、僕失念しているんだけれども、そういう部分では担保できるんです。
だけれども、日本の登記令とかなんとかですと、その後どう分割しようが、どうくっつけようが、全然関係ないんですよね。全く関係なくできちゃうわけですよ。この間検査受けて、きょうやっちゃった、そういうのは余りないと思うんだけれども、そういう実態があるわけですね。そうすると、その上に建て得る建物というのは、建築基準法の単体という確認行為をもらうわけですよ。そうすると、その辺は、本来の開発行為で百十平米ですよみたいな、あるいは百二十平米ですと決めて、しかし、結果としては、建物が建てられちゃう、建築確認で、その面積を割り込んでも。僕は、そういうことというのは現実問題として可能だというふうに思うんですね。
いわばそういうふうな行政指導に基づく一連の開発行為によってつくられた土地、そこに建物を建てるということ、その建物を建てるに当たっては、例えば建ぺいは四〇・八〇ですよというふうに決められているわけですね。だけれども、最低敷地面積というのは、建てる段階で、現行の諸制度の中ですぽっと抜け落ちちゃっているんですね。
今回、これで、さっきの話に戻りますけれども、五百六十ヘクタールの区域を建ぺい五〇・一〇〇に見直した、敷地細分化防止とあわせてと。こういうことで、この場合の実効性というのはどういうふうに担保されてくるのか、こんなところを伺っておきたいと思います。
○森下都市づくり政策部長 敷地面積の最低限度の規制でございますけれども、法改正の前でも、第一種、第二種低層住居専用地域内では定めることができたわけなんですけれども、実際にやっているところはほとんどなくて、副委員長ご指摘のように、実際には、最低敷地面積は開発指導要綱によって行われているというのが実際としては多い思います。そういうことで、副委員長ご指摘のような問題というのはあるかと思います。
このたびの用途地域での敷地面積の最低限度規制というものは、容積率とか建ぺい率などの規制と同様に、建築基準法で具体的な規制内容が定められておりますので、建築確認の際にチェックする対象となります。そういう意味では、従来と比べて実効性は担保されているものと理解してございます。
○野島委員 これでやめます。実は私、清瀬と東久留米が選挙区なんですよ。清瀬市で五百三十一・七ヘクタールを今回五〇・一〇〇に変えました、最敷を入れてと、こういうことですよね。私、大変いいことだなと思うんですよ。実は、清瀬というのは十一・何平方キロだというふうに記憶をしていますけれども、人口の規模は七万、農地の残存率がまだ二五％あるんです。これは、都市計画図から見てもらえればあれなんですけれども、ほとんどが生産緑地にかかっちゃっている部分がある。相続が起きますと、ほかで稼いでいるところを売るわけにいきませんから、何とか売りたいというのがあるんですね。そういう課題を抱えているわけですね。
それから、私は東久留米なんですが、ここは、十三平方キロあって、農地面積、一五％ぐらいまだあります。相続等の開発余力というのはまだまだあるんですよ。東久留米の場合、清瀬ほど連担していないものですから、虫食いになっちゃっていますから、ある程度の規模のものをかけちゃおうということでなければ五〇・一〇〇に上がらないわけですけれども、五〇・一〇〇に上げようと思うと、規模をとっていきますと、四〇・八〇で既に分譲されたところがあるから、そこのところが百十なのに、今度百二十というわけにいかないから、僕はこっちが苦しいと思うんだけれども、清瀬あたりは、そういう意味でまちづくりを進めているわけですね。
余計なことですけれども、この間、本会議では、清瀬、久留米は犯罪が多くて、道路がなくて、警察がなくてというふうな話もありました。なかなか近郊の住宅都市としてはいいんですよ。水もありますし、緑も豊富なのでね。そういうところにゆとりある住宅をやっていくためには、やはり最敷を定めて、建ぺい、容積を上げる。そうしますと、僕は、敷地面積が大きくなれば、今まではコンクリ打ちだったけれども、木の二、三本も植えてみよう、実が成る木があれば鳥が来るとか、こういう潤いも出てくると思うんですね。
地価も半値、八掛けぐらいまでなりましたかね、ピーク時の、大都市近郊の三多摩の住宅地のうち、いささか評価の低いところはね。半値、八掛けいって、あと二割引きまでいくかどうかわかりませんけれども、いわば買いやすさというのは出てきたと思うんですね。だから、ぜひ、それぞれの市町村が独創性のある都市計画をやっていかないといけないという意味では、北多摩北部というのは、実は、ここに象徴されるように、住宅系で生きるしかないんです、正直なところ。そのときに、ゆとりのある住宅にしていくために、ぜひ、こういう都市計画制度の中で進めていかなければならないと思っておりますし、冒頭申し上げたいろいろな課題、それをクリアしなければ、建ぺい、容積のアップができない、最低敷地面積とか、あるいは道路の形態のあり方とかね。
だから、私は、多摩の各市町村は、これからの地域の再生も含めて、地域のまちづくりのあるべき姿にどういうふうに都市計画を生かしていくか、そのためにどういうふうな手段が可能なのかということを改めて考えることしは、そういう意味では、多摩の都市計画事業といいましょうか、まちづくり元年、とりわけ私どもの東久留米、清瀬についてはそんな感覚を持っておりますので、ぜひそういう部分からも今後ともご指導を東京都からいただきたい、こんなことを要望して、質問を終わります。
○相川委員長 ほかに発言がなければ、お諮りいたします。
本件に対する質疑はこれをもって終了いたしたいと思いますが、これにご異議ありませんか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○相川委員長 ご異議なしと認めます。よって、報告事項に対する質疑は終了いたしました。
以上で都市計画局関係を終わります。
これをもちまして本日の委員会を閉会いたします。
午後三時十八分散会
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